تبلیغات
همه چیزازهمه جاداغ ترین
همه چیزازهمه جاداغ ترین
همه چیز از همه جاد ا غ ترین
برگزاری میزگرد بازار مسکن در اقتصاد آنلاین

چشم‌انداز بازار مسکن در سال 93

تحلیل روند بازار مسکن در ماه‌های آتی

در این میزگرد که آقایان حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران؛ بهروز ملکی و صادق الحسینی کارشناسان اقتصادی و میرحامد ابوترابی از فعالان عرصه ساخت و ساز مسکن حضور داشتند، آینده بازار مسکن تحلیل و بررسی شد.

اقتصاد آنلاین- بازار مسکن، یکی از مهمترین بازارها در اقتصاد ایران محسوب می شود. نه تنها مسکن یکی از ضروریات زندگی است، بلکه در ایران به یک ابزار سرمایه گذاری تبدیل شده است. از این رو بسیاری از مردم وارد بازار مسکن می شوند به طمع کسب سود بیشتر. این افراد نه فقط در خرید و فروش مسکن بلکه در ساخت و ساز هم فعالند. همین است که می بینیم بخش بزرگی از ساخت و سازها در سطح کشور توسط مردم عادی و نه متخصصان این حوزه انجام می شود. این امر البته به خودی خود امر نامطلوبی نیست و می تواند به توسعه بیشتر این بازار که بازار بسیار استراتژیکی هم که هست کمک کند.

در این میزگرد که آقایان حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران؛ بهروز ملکی و صادق الحسینی کارشناسان اقتصادی و میرحامد ابوترابی از فعالان عرصه ساخت و ساز مسکن حضور داشتند، آینده بازار مسکن تحلیل و بررسی شد.

اقتصاد آنلاین- بازار مسکن، یکی از مهمترین بازارها در اقتصاد ایران محسوب می شود. نه تنها مسکن یکی از ضروریات زندگی است، بلکه در ایران به یک ابزار سرمایه گذاری تبدیل شده است. از این رو بسیاری از مردم وارد بازار مسکن می شوند به طمع کسب سود بیشتر. این افراد نه فقط در خرید و فروش مسکن بلکه در ساخت و ساز هم فعالند. همین است که می بینیم بخش بزرگی از ساخت و سازها در سطح کشور توسط مردم عادی و نه متخصصان این حوزه انجام می شود. این امر البته به خودی خود امر نامطلوبی نیست و می تواند به توسعه بیشتر این بازار که بازار بسیار استراتژیکی هم که هست کمک کند.

در این میزگرد که با حضور آقایان حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران؛ بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن؛ صادق الحسینی، اقتصاددان و نویسنده کتاب "اقتصاد ایران در تنگنای توسعه" و مهندس ابوترابی از فعالان عرصه ساخت و ساز مسکن انجام شد، آینده بازار مسکن به بحث گذاشته شد.

در این میزگرد همه کارشناسان معتقد به ادامه یافتن رکود تا بهمن ماه سال جاری بودند اما نظرات متفاوتی راجع به زمان پایان یافتن رکود داشتند.

حسام عقبایی؛ متولد 1356 و وکیل پایه یک دادگستری است. او ده سال است که عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران است و به تازگی به جای قلی خسروی بعنوان رییس اتحادیه املاک تهران برگزیده شده است.

بهروز ملکی؛ متولد 1353 مهندس عمران و دانشجوی دکتری اقتصاد است. او تابحال دوره های آموزشی متعددی را در حوزه اقتصاد مسکن برگزار کرده است.

صادق الحسینی؛ متولد 1362 است. او لیسانس و فوق لیسانس اقتصاد دارد و در آمریکا سیاستگذاری عمومی و روابط بین الملل خوانده است. از او تابحال کتاب "اقتصاد ایران در تنگنای توسعه" و جزوه های "تحلیل بازار مسکن در سال 89 و نیز تحلیل بازار مسکن در سال 92" منتشر شده است.

میرحامد ابوترابی؛ متولد 1353 است او لیسانس مهندسی عمران و فوق لیسانس مهندسی عمران گرایش مدیریت ساخت از دانشگاه علم و صنعت دارد و 16 سال است که در مناطق 1و2و 6 تهران در زمینه ساخت و ساز فعال است.

اقتصاد آنلاین- در اقتصاد ایران، مسکن همواره فراز و نشیب داشته و قیمتش رفتار سینوسی داشته است. چرا؟

ملکی: در دو دهه گذشته، بازار مسکن رفتار سینوسی داشته است. این به این معناست که رشد قیمت مسکن در بعضی سال ها کمتر و در بعضی سال ها بیشتر از نرخ تورم است. اگر بخواهیم مهمترین دلیل این امر را باز کنیم این است که بازار مسکن حرکت پلکانی دارد. اگر تورم و بازار مسکن را به دو خودرو تشبیه کنیم که از تهران به همدان می خواهند بروند. تورم مثل خودرویی است که با سرعت یکنواخت حرکت می کند تا به مقصد برسد اما مسکن مثل خودرویی است که گاهی می ایستد، گاهی سبقت غیرمجاز می گیرد و گاهی حتی وسط اتوبان دنده عقب می رود. دلیل این رفتار این است که قیمت اسمی مسکن باید به قدری افزایش پیدا کند تا قیمت حقیقی خودش را بتواند اصلاح کند.

اقتصاد آنلاین- دلیل این امر چیست؟

ملکی: دلیلش را شاید بتوان بیشتر فنی دانست تا اقتصادی. چرا که کشش عرضه بسیار کم است در این بازار و هنگام افزایش قیمت، عرضه نمی تواند به سرعت واکنش نشان دهد و این با یک وقفه اتفاق می افتد. مثلا در سال 86 این اتفاق افتاد. در این سال ها که درآمد و سود انتظاری زیاد می شود، بسیاری از افراد به این بازار ورود می کنند و شروع به ساخت می کنند و پروانه های ساختمانی به شدت رشد می کنند. اما 27 ماه بصورت میانگین طول می کشد تا این مسکن ساخته شود و به بازار عرضه شود. بر همین مبنا کسانی که در سال 86 پروانه ساختمانی گرفتند بازندگان بازارند چرا که عملا 27 ماه بعد واحدشان را عرضه کردند و به رکود مسکن خوردند.

الحسینی: اجازه بدهید من هم سعی کنم داستان مسکن در ایران را تعریف کنم و به دلیل این هم بپردازم. به دلایلی که در ادامه خواهم گفت، تحولات قیمتی مشخصی بر بازار مسکن در ایران حاکم است که این بازار را با سایر بازارها و نیز با بازار مسکن در سایر کشورها متفاوت می کند. همین دلایل سبب می شوند تا همانطور که آقای ملکی گفتند عموماً شاهد یک مسیر پلکانی در این بازار هستیم. به این معنی که در دهه های گذشته مسکن همپای تورم رشد نکرده بلکه پس از چند سال رکود نسبی، به صورت جهشی افزایش قیمت داشته است. این مسیر پلکانی عموماً در دوره های جهش منجر به هجوم اهالی کسب و کار به این بازار می‌شود که اصطلاحاً تقاضای سفته ‌بازانه یا سرمایه‌‌ای را افزایش می‌ دهد که این امر نیز به نوبه خود بر روی افزایش قیمت مسکن تاثیر بزرگی می گذارد. من در تحقیقی که در سال 88 انجام دادم، نشان داده ام که تقاضای سرمایه‌ ای برای مسکن در دوران جهش قیمتی به شدت افزایش می ‌یابد و از سوی دیگر کاهش تقاضای مصرفی مسکن همزمان اولین علایم رکود در معاملات را در این بازار ایجاد می‌ کند. بنابراین با جهش تقاضای سرمایه ‌ای مسکن و حذف تقاضای مصرفی به دلیل افزایش بیش از اندازه قیمت‌ ها؛ دوران رکود طولانی ‌تر می ‌شود. با شروع دوران رکود و تداوم شرایط تورمی در اقتصاد کلان، ارزش واقعی مسکن در مقایسه با سایر کالاها کاهش می‌ یابد و در حقیقت همانطور که آقای ملکی هم فرمودند قیمت واقعی مسکن (قیمتی که از مقایسه قیمت هر کالا با تورم به دست می آید) کاهش می ‌یابد. چنین شرایطی باعث خواهد شد تا تقاضای مصرفی دوباره به بازار وارد شود و بازار مسکن وارد دوران رونق ‌شود. اما دلیل این امر فقط فنی نیست. یعنی اینطور نیست که فقط به دلیل اینکه عرضه مسکن کم کشش است، این رفتار را در این بازار شاهد باشیم. همانطور که در غالب کشورها چنین رفتاری در بازار مسکن وجود ندارد.

اقتصاد آنلاین- خب یعنی مسکن در ایران با سایر کشورهای جهان متفاوت است؟ این عجیب نیست؟

الحسینی: بازار مسکن در ایران بسیار شبیه به بازار مسکن در کشورهای نفتی است. این بازار به دلیل این که در ایران است، خاص نیست، به دلیل این که در یک کشور نفتی است، خاص می شود! چند اتفاق در کشورهای نفتی می افتد؛ اولا نرخ رشد نقدینگی در این کشورها بالاتر از متوسط جهانی است. دلیل این امر هم سیاست های مالی انبساطی است که در این کشورها وجود دارد. ثانیا، بی ثباتی اقتصاد کلان در این کشورها بیشتر است. چرا که نوسانات قیمت نفت به بی ثباتی سیاست های مالی در این کشورها و در نتیجه به بی ثباتی اقتصاد این کشور منجر می شود. همه این ها سبب می شود تا تورم در این کشورها به یک امر معمول تبدیل شود. البته چند کشور نفتی نظیر نروژ و کانادا از این امر مستثنی هستند که دلایل خاص خودش را دارد که جای بحثش اینجا نیست. این تورم مزمن در کل اقتصاد خودش را نشان می دهد. اما در بخش مسکن بروز و ظهورش متفاوت است. دلیل تفاوت هم به زبان اقتصاد کم کشش بودن عرضه یا عدم امکان عرضه مسکن در کوتاه مدت است.

اقتصاد آنلاین- جهش قیمتی مسکن را چگونه می توان با این استدلال توجیه کرد؟

الحسینی: خیلی متفاوت نیست. مکانیسم همین است. اما جهش را می توان با این نموداری که من خدمتتان دادم (منظور نمودار شماره یک است که در پایین همین پاسخ آمده است) توضیح داد. یعنی هرگاه درآمدهای نفتی زیاد می شود و سیاست های انبساطی اتخاذ می گردد و فاصله رشد نقدینگی با رشد قیمت مسکن مسکن زیاد می شود، بعدش شاهد یک جهش هستیم. اگر به 4 جهش بزرگ مسکن در ایران نگاه کنیم که من در نمودار با دایره نشان داده ام، این امر به وضوح مشخص است. البته عوامل دیگری هم دخیل هستند که شدت و حدت رکودها را نشان می دهند که البته من فکر می کنم زیاد صحبت کردم.



ابوترابی: به نظر من روندهای قیمتی مسکن ناشی از یک مولفه نیست. مثلا در سال 81 یا 82 شهردار وقت تهران، آقای ملک مدنی آمد و جلوی ساخت و ساز را گرفت و این باعث شد به شدت قیمت بالا رود وقتی اثر این از بین رفت مسکن دچار رکود شد. بعد از آن هم در سال 85 بانک های خصوصی شروع کردند به اعطای وام مسکن. من در آن زمان 80 درصد اپارتمان هایی که فروختم، خریداران از پاسارگاد و پارسیان وام گرفته بودند. این هم باعث جهش شد. در سال 91 هم علت جهش این بود که بعلت رکود سال های قبل از آن اینقدر زیاد بود که همه غیرحرفه ای ها از این بازار خارج شدند. این باعث شد تا عرضه به شدت کاهش یابد و این سبب شد تا قیمت ها سال بعد از آن جهش پیدا کند. پس تک مولفه ای نیست.

الحسینی: ببینید بخشی از این سخنان درست است، قطعا هیچ امری در جهان تک مولفه نیست. اما شما وقتی می خواهید یک بازار، یک قیمت، یک روند را تحلیل کنید، به مثلا 5 عامل موثر می رسید که به زبان فنی به آنها متغیرهای مستقل می گویند که روی مسکن به عنوان متغیر وابسته تاثیرگذارند. حال یکی از این عوامل یا متغیرهای مستقل می تواند 80 درصد رفتار قیمت مسکن را توضیح دهد و دیگری 5 درصد. ما اقتصادخوانده ها راجع به آن 80 درصد صحبت می کنیم و اگر فرصت باشد به آن 20 درصد هم می پردازیم. ولی شکی در این وجود ندارد که روند رشد نقدینگی می تواند با یک تاخیر یا Lag دو ساله چرایی رکود و رونق مسکن و جهش های قیمتی را توضیح دهد. این مواردی هم که شما فرمودید در تحقیقی که ما انجام دادیم، بیشتر به عمق و میزان رکود و رونق مربوط می شود. یعنی این که وام مسکن را افزایش می دهند این سبب می شود تا به جای 60 درصد ما 90 درصد افزایش قیمت مسکن داشته باشیم. شما نقدینگی را ثابت نگه دار و همه این عوامل را که شما فرمودید فعال کن، می بینید که مسکن دچار جهش و حرکت های سینوسی نمی شود. پس این عوامل دیگر، شدت و حدت این افزایش یا کاهش قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می دهند و خودشان علی القاعده (البته استثنا هم وجود دارد) دلایل موجده آن نیستند.

ملکی: من معتقدم حتی اگر نرخ رشد نقدینگی ما در حالت آرمانی صفر باشد باز به دلیل ماهیت فنی و کم کشش بودن عرضه بازار مسکن، این بازار، بازاری سینوسی خواهد بود.

الحسینی: خب اشکالی ندارد اگر اینطور باشد در دنیا و در کشورهایی که تورم ندارند، قیمت مسکن باید سینوسی باشد دیگر؟ ولی نیست. فقط در کشورهایی که سیاست های مالی اشان بی ثبات است این اتفاق می افتد. در این زمینه کشورهای نفت خیز همه شبیه به همند. چرا که پول نفت بصورت سینوسی وارد این اقتصادها می شود، این کم کشش بودن هم که کمک می کند.

اقتصاد آنلاین- به شرایط حال حاضر بازار مسکن برگردیم. بعد از رکود سال 89 و کاهش قیمت ها، همانطور که کارشناسان اقتصاد آنلاین در پیش بینی کردند شاهد افزایش حدود 55 درصدی قیمت مسکن (بصورت متوسط در کل کشور) بودیم. در سال 92 هم تابحال بازار مسکن وارد فاز رکودی شده و آمار غیررسمی از کل کشور حکایت از رشد بسیار پایین تر از نرخ تورم (حدود 20 درصد) است. البته در تهران گویا قیمت متوسط کاهش هم داشته است. لطفا توضیح بفرمایید.

ملکی: طبق آمار، رشد مسکن در سال 91 در کل کشور حدود 50 درصد بوده است. البته اگر نقطه به نقطه و منطقه ای بگیریم، در بعضی مناطق نرخ رشدهای بسیار زیادی را شاهد بودیم.

عقبایی: افزایش قیمت مسکن در شمال تهران تقریبا شبیه به هم است. یعنی تفاوتی میان سعادت آباد و پاسداران وجود ندارد. ولی بطور کلی رشد شاخص در مناطق 5، 2، 3 و 1 به ترتیب بیشترین بوده است. اما در سال 91 که همه احتمالات این بود که بعد از آقای احمدی نژاد که جلوی وام های مسکن را گرفته بود، بازار مسکن رونق پیدا کند اینطور نشد. سیاست های آقای احمدی نژاد بیشتر جنبه موقت داشت. بنابراین پیش بینی من این بود که فنر مسکن در ایران در سال 92 رها خواهد شد. و شاهد جهش قیمتی باشیم. البته برخی معتقدند در اواخر سال 91 این فنر رها شد و ما شاهد افزایش 300 درصدی در برخی نقاط تهران بودیم. اما در سه ماهه اول سال 92 شاهد افزایش قیمت مسکن در تهران نبودیم. در اردیبهشت البته معاملات رونق پیدا کرد. خلاصه پیش بینی ما این بود که در تابستان 92 بعد از انتخابات شاهد افزایش و رونق بازار باشیم. اما این اتفاق نیفتاد. حتی اجاره ها هم افزایشش کم بود. تا اوایل مهر هم این رکود ادامه داشت. من خودم آن زمان فکر می کردم قیمت ها به کف نسبی رسیده است. البته منظورم کف مطلق نبود. بنابراین فکر می کردیم در پاییز رونق خواهد گرفت. البته مراجعات مردم به بنگاه ها در پاییز زیاد شد. البته مراجعات به معنای خرید نیست. در این زمان مراجعات به بنگاه ها زیاد شد. این به نظر من نشانه ای است برای تغییر وضعیت. خرید ملک مثل خرید سیب و تخم مرغ نیست. پروسه خرید خودش زمان بر است. نیاز به تحقیق دارد، فایل های متعدد را باید مقایسه کند و پولش را جمع کند و واحد کنونی اش را بفروشد و امثالهم. علی کل حال در پاییز، خصوصا مهرماه، حجم مراجعات به بنگاه ها بسیار افزایش پیدا کرد. ما معمولا در پاییز شاهد افزایش مراجعات و خرید و فروش نیستیم. ولی این پاییز متفاوت است.





برچسب ها: برگزاری میزگرد بازار مسکن در اقتصاد آنلاین، برگزاری میزگرد، بازار مسکن، اقتصاد آنلاین،
ارسال در تاریخ سه شنبه 3 دی 1392 توسط محسن

شارژ ایرانسل

دانلود

دانلود

قالب وبلاگ

اخبار سینما

خرید پستی

خرید اینترنتی